“ที่ดินตาบอด” คืออะไร ท่านเป็นคนที่มีทรัพย์สินชนิดนี้อยู่ในมือหรือไม่ วันนี้เรามีรายละเอียดและข้อมูลดี ๆ มานำเสนอให้ท่านเพื่อการพิจารณา เผื่อว่าวันหนึ่งในอนาคตท่านอาจจะต้องตีราคาประเมินที่ดินตาบอดหรืออาจจะต้องดำเนินการใด ๆ เกี่ยวข้องกับที่ดินตาบอดนี้
ปัญหาที่ดินตาบอด
“ที่ดิน” นั้นถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและสำหรับหลายๆ ท่าน อาจจะเป็นทรัพย์สินชิ้นสำคัญที่เป็นมรดกตกทอด และเมื่อมีความจำเป็น ต้องการขายที่ดินตาบอดแปลงนี้ออกไป ราคาประเมินที่ดินตาบอดที่ได้มักจะไม่ตรงกับความต้องการและความคาดหวัง โดยตามข้อกฎหมายนั้น มองว่าที่ดินคือทรัพย์สินที่มีความสำคัญและสามารถใช้เป็นเครื่องในการทำมาหากินได้ในอนาคตดังนั้น กฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จึงให้โอกาสทุกท่านที่มีที่ดินชนิดนี้ จะต้องมีทางออก ซึ่งอาจจะต้องผ่านที่ดินของผู้อื่น ๆ ออกสู่สาธารณะได้ แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากฎหมายจะกำหนดให้มีทางจำเป็น แต่ปัญหาต่าง ๆ ก็ย่อมเกิดขึ้นได้เพราะทางนั้นจะต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นๆ นั่นเอง ในส่วนนี้ เรามีรายละเอียดที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินตาบอดมานำเสนอ ดังนี้
ที่ดินตาบอด คือ
ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินแปลงหนึ่ง ที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ หรือที่ดินแปลงนั้นมีทางออกสู่สาธารณะได้แต่ต้องข้ามบึงหรือที่ชัน ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินนั้นเดือดร้อนเกิดสมควร และด้วยเหตุนี้เองกฎหมายจึงมีการดำเนินการให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงนั้น ให้สามารถดำเนินการร้องขอต่อเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้เปิด “ทางจำเป็น” ได้แต่จะต้องดำเนินการอยู่ในกรอบของความจำเป็นเท่านั้น ซึ่งกฎหมายได้กำหนดไว้ตามรายละเอียดดังนี้
หลักการแก้ไขที่ดินตาบอด
สำหรับทุกท่านที่ถือครองที่ดินตาบอด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ได้เปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินตาบอดนั้น สามารถขอให้เจ้าของที่ดินใกล้เคียงดำเนินการเปิด “ทางจำเป็น” ซึ่งสามารถดำเนินการได้ตามกรอบของความจำเป็น ซึ่งต้องดำเนินการตามรายละเอียด ดังนี้
- เลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น และต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้
- การใช้ประโยชน์จากทางจำเป็นนั้น ทุกท่านจะต้องดำเนินการ “ทดแทน” ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ด้วย โดยส่วนใหญ่แล้วจะดำเนินการกำหนดเป็นเงินรายปี
- หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่ดินตาบอดนั้น ไม่อนุญาตให้ท่านทำทางจำเป็น ทุกท่านสามารถดำเนินการร้องขอต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งเปิดทางจำเป็นได้ โดยจะต้องเสียค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงนั้น ๆ เพื่อใช้ที่ดินของเขาเป็นทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้
ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น
จากรายละเอียดและข้อมูลเพิ่มเติมท่เราได้เข้าไปสืบค้นจากเว็บไซต์กรมที่ดิน พบว่ามีการให้รายละเอียดและข้อมูลเปรียบเทียบในส่วนของ “ภาระจำยอม” และ “ทางจำเป็น” ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีความน่าสนใจและจะสามารถช่วยทุกท่านที่กำลังอาจจะขายที่ดินตาบอด หรือมีปัญหาเกี่ยวกับที่ดินตาบอด โดบกฎหมายได้กำหนดแนวทางในการแก้ไขปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินไว้ 2 ลักษณะ คือ
- กฎหมายว่าด้วยเรื่องภาระจำยอม
- กฎหมายว่าด้วยทางออกจำเป็น
ซึ่งในส่วนนี้ เชื่อเลยว่ายังคงมีหลายท่านที่กำลังสับสนและอาจจะยังไม่เข้าลักษณะต่าง ๆ ของแนวทางการแก้ไขทั้ง 2 รายการนี้
ภาระจำยอม
ภาระจำยอมหมายถึง ทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เรียกว่า สามยทรัพย์ โดยที่ดินส่วนนี้ไม่จำเป็นต้องถูกล้อม หรือเป็นที่ดินอยู่ติดกัน ซึ่งภาระจำยอมนี้สามารถดำเนินการได้โดยการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองและต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน ยกตัวอย่างเช่น การที่เจ้าของที่ดินยอมให้มีทางเดิน หรือทางน้ำ ยอมให้ชายคาของบุคคลอื่น ๆ ล้ำเข้ามาในที่ดินของตน หรือยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งก่อสร้างปิดบังแสงสว่างหรือทางลมแก่ที่ดินข้างเคียง เป็นต้น และที่ดินนั้น ๆ ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินตาบอดอีกด้วย
ทางจำเป็น
ตามที่เราได้นำเสนอไปแล้วในข้างต้นว่า ทางจำเป็นนั้น จะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่สาธารณะแต่ไม่สะดวก เช่น มีบึง มีทะเลหรือที่ลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก โดยกฎหมายจะดำเนินการให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมสามารถขอ ทางจำเป็นได้ ซึ่งไม่จำเป็นต้องทำสัญญาหรือทำนิติกรรม เพราะจะเป็นสิทธิตามกฎหมาย เว้นแต่เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ยินยอม ก็สามารถเข้าดำเนินการร้องขอต่อศาลได้ ดังนั้นหากท่านมีที่ดินตาบอด ท่านจะได้รับสิทธินี้ทันที
